Huurverhoging 2027: wat mag je verhuurder wel en niet?

Drie soorten huur, drie sets regels

Welke regels gelden, hangt af van het soort woning dat je huurt of verhuurt. Kijk naar de kale huur bij aanvang van het contract en naar het aantal punten van de woning.

Sociale huur. Woningen tot en met 143 punten. In 2026 is dat een kale huur tot 932,93 euro per maand. De huurverhoging gaat in op 1 juli. Het maximum is het gemiddelde van de inflatie over drie jaar, plus 0,5 procentpunt.

Middenhuur. Woningen van 144 tot en met 186 punten, met een contract dat begon op of na 1 juli 2024. In 2026 gaat het om een kale huur tot 1.228,07 euro. Het maximum geldt per kalenderjaar en is de gemiddelde cao-loonstijging plus 1 procentpunt.

Vrije sector. Woningen boven de 186 punten. Ook hier geldt het maximum per kalenderjaar. Het is de laagste van de inflatie of de cao-loonstijging, plus 1 procentpunt.

Twijfel je in welke categorie je woning valt? Tel dan de punten met het woningwaarderingsstelsel. Het aantal punten bepaalt de categorie, niet wat er in het contract staat.

Zo wordt het percentage voor 2027 berekend

De formules staan vast. Alleen de cijfers ontbreken nog.

Voor 2026 was de inflatie 3,4% en de cao-loonstijging 5,1%. Daarom kwam de vrije sector uit op 4,4% en de middenhuur op 6,1%.

Waar reken je nu mee?

De definitieve cijfers komen half december. Tot die tijd zijn de percentages van 2026 het enige vaste houvast: 4,4% in de vrije sector en 6,1% in de middenhuur. Houd die aan als bovengrens in je berekening. Valt het percentage voor 2027 lager uit, dan geldt dat lagere percentage voor elke verhoging in 2027, ook een verhoging per 1 januari.

Rekenvoorbeeld: bij een kale huur van 1.476,49 euro geeft 4,4% een nieuwe huur van 1.541,46 euro. Komt het maximum voor 2027 op bijvoorbeeld 4,0%, dan is de nieuwe huur maximaal 1.535,55 euro.

De regel voor de vrije sector geldt tot 1 mei 2029. Tot die datum mag een verhuurder het wettelijke maximum niet overschrijden, ook niet met een nieuw contract.

Prinsjesdag 2026: wat verhuurders verder moeten weten

Op 15 september 2026 presenteerde het kabinet het Belastingplan 2027. Het huurverhogingspercentage voor 2027 zat er niet in. Dat blijft half december. Vier andere maatregelen raken verhuurders wel, allemaal per 1 januari 2027 tenzij anders vermeld.

Overdrachtsbelasting van 8% naar 7%. Koop je een woning die je niet zelf bewoont, dan betaal je vanaf 2027 een procent minder. Bij 350.000 euro scheelt dat 3.500 euro. Sta je op het punt te kopen, dan kan het lonen de overdracht na de jaarwisseling te plannen.

Box 3 doorgeschoven naar voorjaar 2027. Er komt voor 2027 geen nieuw stelsel. Het huidige forfaitaire systeem blijft staan, inclusief de tegenbewijsregeling voor wie een lager werkelijk rendement kan aantonen.

Objectsubsidie middenhuur van 10.000 euro per woning. Voor nieuwe middenhuurwoningen komt een subsidie die de bouw van betaalbare huurwoningen op gang moet houden. De voorwaarden worden nog uitgewerkt.

Energielabel D verplicht vanaf 2029. Alle huurwoningen moeten vanaf 2029 minimaal label D hebben. In de sociale sector verdwijnen E, F en G al in 2028. Verhuur je een woning met een slecht label, dan heb je twee jaar om te isoleren.

Alle maatregelen uit het Belastingplan, ook voor zzp'ers en werkgevers, staan in ons artikel over Prinsjesdag 2026, met een gratis checklist per doelgroep.

Wat je verhuurder wel mag

Eén keer per twaalf maanden verhogen. Vaker mag niet. Dat geldt in alle drie de sectoren. Is de huur op 1 januari 2026 verhoogd, dan kan dat pas weer op of na 1 januari 2027.

Verhogen tot het wettelijke maximum. Staat er in je contract een hoger percentage dan het maximum van dat jaar? Dan geldt toch het wettelijke maximum. Het contract wint het niet van de wet.

Verhogen op basis van een indexatiebeding. In de middenhuur en vrije sector staat de jaarlijkse verhoging in het contract. Zo'n huurverhogingsbeding beschrijft wanneer, hoe en met welk percentage de huur stijgt. Vaak is dat de inflatie (CPI) plus een opslag.

Een opslag van maximaal 3 procent afspreken. Dat oordeelde de Hoge Raad op 29 november 2024. Een opslag tot 3 procent bovenop de inflatie is in het algemeen niet oneerlijk. Wel geldt altijd het wettelijke maximum als plafond. In 2026 is dat 4,4% in de vrije sector, ook als inflatie plus opslag hoger uitkomt.

Een inkomensafhankelijke verhoging voorstellen. Alleen in de sociale huur. Bij een hoger middeninkomen mag de huur met maximaal 50 euro per maand extra omhoog, bij een hoog inkomen met maximaal 100 euro. De verhuurder gebruikt daarvoor je inkomen van twee jaar terug.

Wat je verhuurder niet mag

Verhogen zonder beding. Staat er in een middenhuur- of vrijesectorcontract geen huurverhogingsbeding? Dan is een verhoging niet mogelijk. De verhuurder kan dan alleen een nieuw voorstel doen, en jij hoeft daar niet mee akkoord te gaan.

Boven het maximum uitkomen. Ook niet met een beroep op het contract, een renovatie of gestegen kosten. Renovatie kan wel een aparte, onderbouwde huurverhoging opleveren, maar dat is een andere procedure met eigen regels.

Je contract opzeggen omdat je de verhoging weigert. In de vrije sector is dat tot 1 mei 2029 uitdrukkelijk verboden. Weiger je een verhoging boven het maximum, dan mag de verhuurder je daarvoor niet de deur wijzen.

Te laat of onvolledig aankondigen. In de sociale huur moet de verhuurder minimaal twee maanden van tevoren schriftelijk aankondigen. In de brief moet staan: de oude en de nieuwe kale huur, de verhoging in procenten of euro's, de ingangsdatum en hoe je bezwaar maakt. Bij een inkomensafhankelijke verhoging hoort ook de inkomensverklaring erbij. In de vrije sector geldt geen wettelijke termijn, maar wel wat er in je contract staat. Een verhoging die niet volgens het contract is aangekondigd, hoef je niet te accepteren.

Een oneerlijk beding gebruiken. Een opslag van 3 procent is meestal toegestaan. Maar zijn er bijzondere omstandigheden bij het sluiten van het contract, dan kan de rechter het opslagbeding alsnog oneerlijk verklaren. Het gevolg: de opslag vervalt, de indexatie blijft staan, en wat je te veel betaalde kun je terugvragen.

Zo maak je bezwaar

Sociale huur. Maak bezwaar bij je verhuurder vóór de ingangsdatum van de verhoging. Gebruik daarvoor de modelbrief van de Huurcommissie. Houdt de verhuurder vast aan het voorstel, dan moet híj het aan de Huurcommissie voorleggen. Jij kunt dat als huurder niet zelf.

Geldige redenen zijn onder meer: de verhoging is hoger dan toegestaan, er zijn rekenfouten, er is ernstig achterstallig onderhoud, of de inkomensgegevens kloppen niet.

Middenhuur en vrije sector. Hier kun je als huurder zelf naar de Huurcommissie. Je hebt daarvoor tot vier maanden na de ingangsdatum van de verhoging. De Huurcommissie toetst of de verhoging binnen het contract en binnen het wettelijke maximum blijft. Is de verhoging te hoog, dan stelt de Huurcommissie hem bij naar het maximum.

Praktische tip: betaal in de tussentijd wel de oude huur door. Zo voorkom je een huurachterstand terwijl de procedure loopt.

Verhuur je zelf? Dit is je checklist

Verhuur je een of meer woningen, dan is 2027 het jaar waarin je scherp moet zijn op timing. De cijfers komen half december, en veel contracten in de vrije sector kennen een verhoging per 1 januari.

1. Controleer per contract of er een geldig huurverhogingsbeding in staat. Zonder beding geen verhoging.
2. Bepaal per woning de categorie: sociaal, midden of vrij. Tel bij twijfel de punten.
3. Kijk welke aankondigingstermijn je contract voorschrijft. Twee maanden is gebruikelijk. Bij een verhoging per 1 januari betekent dat aankondigen vóór 1 november. Het wettelijke maximum is dan nog niet bekend. Kondig daarom aan met het beding als grondslag. Vermeld daarbij dat het wettelijke maximum van 2027 de bovengrens is.
4. Zet in de brief de oude en nieuwe kale huur, het percentage, de ingangsdatum en de bezwaarmogelijkheid.
5. Controleer half december of je voorgenomen verhoging onder het maximum voor 2027 blijft. Zo niet, verlaag dan naar het maximum en informeer de huurder.
6. Bewaar de aankondiging en het bewijs van verzending. Bij een procedure bij de Huurcommissie is dat je dossier.

Veelgestelde vragen

Laatst gecontroleerd op 16 september 2026. Bijgewerkt op 16 september 2026 met de maatregelen uit het Belastingplan 2027. Deze pagina wordt opnieuw bijgewerkt zodra de percentages voor 2027 bekend zijn. De informatie op deze pagina is algemeen en geen juridisch advies. Twijfel je over je eigen situatie, vraag dan de Huurcommissie of het Juridisch Loket om hulp.

Bronnen: Rijksoverheid (maximale huurverhoging 2026, regels huurverhoging), Volkshuisvesting Nederland (huurprijsgrenzen 2026), Huurcommissie (huurverhoging per 1 juli 2026, beleidsboek huurverhogingsbeding), Hoge Raad 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780), Rijksoverheid (Belastingplan 2027, 15 september 2026).